Aktualnie Portugalia przechodzi boom sprzedażowy oraz ten dotyczący wynajmu nieruchomości. Wiąże się to jednak z licznymi problemami m.in. wzrostem cen zakupu domów, wzrostem czynszów czy zmuszaniem ludności wynajmującej długoterminowo do wyjazdu z miasta w sezonie letnim.
Zakup czy wynajem
W pierwszym kwartale tego roku ceny domów w Portugalii wzrosły o 12,9% i dalej rosną. Ze statystyk:
– dom sprzedawany jest średnio co trzy minuty,
– przeciętna cena to około 186 000 euro,
– na każde 17 domów, 15 kupiły rodziny,
– z tych samych 17 domów, 16 sprzedano Portugalczykom, a jeden zagranicznemu klientowi,
Wzrost cen był bardziej wyraźny w przypadku domów używanych (13,6%) niż nowych (10,9%).
Czynsze również zdrożały i to o 6,4%. Wraz z rosnącą inflacją i zmianami w kredytach mieszkaniowych wiele rodzin postrzega rynek najmu jako jedyne rozwiązanie w znalezieniu mieszkania. Ta rzeczywistość przełożyła się na 19,8% wzrost liczby nowych umów najmu w pierwszych trzech miesiącach 2022 r. w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. W porównaniu z tym samym okresem w zeszłym roku czynsze za mieszkania wzrosły średnio w 24 z 25 portugalskich podregionów w pierwszych trzech miesiącach 2022 r. Autonomiczne regiony Madery (+18,3%) i Azorów (+12,2% ) i Region Leiria (+10,4%) odnotowały najwyższy wzrost rok do roku. Były też inne, które wykazywały z roku na rok różnice w czynszach za mieszkanie, takie jak obszar metropolitalny Lizbony (+6,7%), obszar Algarve (+6,7%) lub obszar metropolitalny Porto (+7,2%). ).
Letnie wakacje zagrażają najemcom
Lokalne zakwaterowanie i wynajem krótkoterminowy w okresie letnim okazują się koszmarem dla tych, którzy wynajmują domy długoterminowo, ponieważ wielu z nich jest zmuszonych do wyjazdu, gdy nadchodzi lato, a właściciele chcą przyjąć zagranicznych gości. W Algarve jest wielu najemców, którzy będą musieli opuścić swoje domy – jest to rzeczywistość, która w tym mieście utrzymuje się od wielu lat. Wielu właścicieli wynajmuje swoje nieruchomości tylko na osiem miesięcy , a następnie wykorzystuje lato, aby zarobić dobre pieniądze i wynajmować je krótkoterminowo.
Jest to bardzo skomplikowany problem, zwłaszcza w regionach turystycznych, takich jak Algarve i Lizbona, które w konsekwencji nie mają już tanich mieszkań dla najemców długoterminowych. Zrobiono bardzo niewiele, aby rozwiązać ten problem. Niedawno wydano orzeczenie sądu mówiące o zakazie miejscowego zakwaterowania w mieszkaniach, ale nie będzie to miało za dużego wpływu na obecną sytuację.
Zakaz miejscowego zakwaterowania
Po pierwsze, portugalski rynek wynajmu krótkoterminowego i Alojamento Local (znany jako AL) dały duży impuls lokalnej gospodarce, nie tylko dlatego, że pomogły gościć wielu turystów, którzy co roku przyjeżdżają do Portugalii, ale także dlatego, że przyczyniły się do renowacji starych budynków, zwłaszcza w Lizbonie i Porto, a także w Algarve i Maderze. Jednak zawsze jest druga strona medalu i ten rynek wynajmu krótkoterminowego zaczął być krytykowany. Taka sytuacja sprawia m.in., że wynajmy długoterminowe są droższe i mniej dostępne.
Dotyczy to nie tylko osób poszukujących nieruchomości do wynajęcia, ale także sąsiadów, którzy skarżą się na uszkodzenia części wspólnych, hałas i brak bezpieczeństwa w swoich budynkach.
Prawo przewiduje możliwość zawierania takich krótkoterminowych umów. Jednak wielu nie robi tego, aby uniknąć płacenia podatków. W takich przypadkach „musi istnieć umowa najmu, o której należy powiadomić organy podatkowe i musi ona spełniać wszystkie procedury umowy najmu, ale dopóki wszystkie wymagania są spełnione, jest to legalne tak.
Jak najemcy mogą się chronić?
W rzeczywistości wiele z tych domów, które są wynajmowane na zaledwie osiem miesięcy, nie ma nic wspólnego z lokalami mieszkalnymi, ponieważ nie są one zarejestrowane jako takie. Jeśli jednak wynajmujący nie ma umowy z najemcami, ci, którzy spędzili osiem miesięcy w zimie lub ci, którzy spędzili tydzień lub dwa tygodnie na wakacjach, działają w cieniu prawa. W takich przypadkach najlepszym sposobem zabezpieczenia się konsumentów jest złożenie wniosku o zawarcie umowy. Zgodnie z prawem, chociaż umowy najmu wakacyjnego mogą być krótsze, umowy najmu lokalu mieszkalnego muszą być zawarte na minimalny okres jednego roku z możliwością przedłużenia na co najmniej trzy lata, co oznacza, że wiele z tych umów mieszkaniowych na okres zaledwie ośmiu miesięcy nie spełnia tego wymogu. Jednak wiele razy umowy te nie mają nawet formy pisemnej. W takich przypadkach najemcy mogą być zmuszeni do udowodnienia płatności czynszów, jeśli zdecydują się skierować je do sądu – dlatego ważne jest, aby czynsze zostały opłacone przelewem bankowym lub posiadały paragony.
Aleksandra Chrzęst
Źródła:
https://www.theportugalnews.com/news/2022-06-05/summer-holidays-threaten-tenants/67526
https://www.theportugalnews.com/news/2022-06-29/rents-up-by-64-in-a-year/68313
https://www.theportugalnews.com/news/2022-06-24/1-house-sold-every-three-minutes-in-portugal/68197